افراز در لغت به معنای جدا کردن چیزی یا جداکردن و تمیز دادن چیزی می باشد و افراز کردن مال یعنی تقسیم تمام اجزای مال مشاع میان شرکاء بر اساس سهم هریک است و به مالی که به صورت غیر مشاع باشد نیز فَرز گفته می شود. افراز اموال غیر منقول یعنی سهم مشاعی یک یا چند مالک مشاعی از سایر مالکان مشاعی جدا و مفروز شود و مطابق قانون و آیین نامه افراز املاک مشاع مصوب 22 /8 /1357 ، افراز املاکی که : جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است ( شش دانگ ملک درخواست ثبت شده و تحدید حدود آن نیز بعمل آمده باشد) * نسبت به ملک مشاع ، سند مالکیت معارض صادر نشده باشد . * در بین مالکان مشاعی ، محجور یا غائب مفقود الاثر نباشد . در صلاحیت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک است . ملک موضوع افراز می تواند به صورت مفروزالرعیه در تصرف متقاضی افراز یا سایر مالکین مشاعی باشد و یا هیچ یک از مالکان مشاعی در آن تصرف مفروز نداشته باشند . مطابق ماده 101- اصلاحی قانون شهرداری ها ادارات ثبت اسناد و املاک موظفند در موقع دریافت تقاضای تفکیک یا افراز اراضی واقع در محدوده و حریم شهرها از سوی مالکین ، عمل تفکیک یا افراز را بر اساس نقشه ای انجام دهند که قبلاً به تأیید شهرداری مربوط رسیده باشد.

تقسیم مال مشاع نیز به چهار حالت امکان پذیر است :

1-تقسیم به افراز ( هرگاه جداکردن سهم مالکان مشاعی از یکدیگر متناسب با سهم مشاعی ایشان امکانپذیر باشد ، تقسیم به معنای همان افراز مال مشاع است )

2-تقسیم به تعدیل ( هرگاه تقسیم مال مشاع بر اساس ارزش و قیمت مال مشاع انجام شود و حصه هریک از شرکاء با در نظر گرفتن قیمت معین شود به طور مثال اگر دو نفر مالک یک زمین 1000 متر مربعی باشند چون ممکن است که قسمت های مختلف زمین از حیث قیمت متفاوت باشد ، تقسیم باید به نسبت قیمت بعمل آید )

3-تقسیم به رد (هرگاه در تقسیم مال مشاع بین مالکان مشاعی بعضی از اموال بدون زیان قابل قسمت نباشند ممکن است آن را در سهم بعضی از ورثه قرارداد و برابر بهای آن از سایر اموال در سهم دیگران منظور نمود و چنانچه تعدیل در تقسیم اموال محتاج به ضمیمه نمودن پول و اموال باشد به طور مثال اگر موضوع تقسیم چند مال مانند آپارتمان ، زمین و خانه باشد و برخی از اموال بدون زیان قابل تقسیم نباشد برای تعدیل در تقسیم این اموال ممکن است شریکی که آپارتمان در حصه وی قرار می گیرد باید مبلغی را به دیگر شرکاء بپردازد ، در این حالت تقسیم به رد انجام شده است)

4-تقسیم با صدور دستور فروش ( در صورتی که مال غیر منقول قابل افراز نباشد یا تقسیم به تعدیل آن امکانپذیر نباشد به تقاضای هریک از شرکاء و به دستور دادگاه به فروش می رسد و هریک از مالکان مشاعی نیز می توانند آن را به قیمتی که ارزیابی شده است خریداری نمایند) تقسیم مال مشاع می تواند اعم از افراز باشد و افراز فقط یکی از انواع تقسیم مال مشاع است که قانونگذار با شرایط خاص مندرج در قانون افراز و فروش املاک مشاع صرفاً این نوع از تقسیم را در صلاحیت اداره ثبت دانسته است و اصولاً اصطلاح افراز مال مشاع در مورد یک ملک و یک پلاک ثبتی استفاده می شود یعنی جداکردن سهم شرکاء در یک پلاک ثبتی ولی تقسیم می تواند به معنای جداکردن سهم مالکان در بیش از یک مال اعم از منقول و غیر منقول نیز باشد و مال غیر منقولی که غیر قابل افراز تشخیص داده می شود با دستور فروش صادره از طرف مرجع قضایی به فروش می رسد لذا تقسیم مال غیر منقول به رد و تعدیل خارج از حدود صلاحیت ادارات ثبت بوده و در صلاحیت دادگاه است.

اعظم قویدل سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور